Эскроу второй год перестраивает рынок подрядчиков, семейная ипотека ждёт новых условий, НДС вырос до 22% — но не на всё. Сверили с текстами законов, что действует на сентябрь 2026 года, и объясняем, как строить дом без потерь.
Строить частный дом в 2026 году сложнее, чем пару лет назад. Правила ИЖС — индивидуального жилищного строительства, то есть частных домов, — поменялись сразу в нескольких местах:
- ипотеку на стройку дают через эскроу-счёт: деньги лежат в банке, пока дом не готов;
- семейную ипотеку собираются менять, но как именно — пока неизвестно;
- НДС вырос до 22%, и часть небольших подрядчиков впервые его платит;
- Росреестр напоминает: построили дом — оформите его.
При этом цифры года выглядят странно. За январь–июль 2026 года частных домов в стране построили на 25,6% меньше, чем годом раньше. А ипотеки на строительство частных домов выдали на 54% больше. Отчасти рост ипотеки объясняется слабым прошлым годом: с марта 2025-го льготные кредиты на стройку перевели на эскроу, и выдачи тогда упали. Но и без этого видно: денег на стройку стало больше, а домов — меньше.
Ниже — что именно изменилось, как это влияет на цену и риски и как строить, чтобы не остаться без денег и без дома. Мы строим свайные фундаменты и юристами не являемся. Поэтому законы мы сверили с их текстами, а цифры — с данными «Дом.РФ», Банка России, Росстата и Свердловскстата. Советы даём из своей работы на объектах Свердловской области. Статья впервые вышла в июле. В сентябре мы проверили её заново и исправили всё, что устарело или было неточным. Всё написанное ниже верно на 11 сентября 2026 года.
01Карта изменений: что уже действует, что вступит в силу, что только обсуждают
Все изменения 2026 года в одной таблице.
| Что изменилось |
Когда и для кого |
| Эскроу при стройке дома (закон 186-ФЗ) |
С 1 марта 2025. Обязателен при льготной ипотеке |
| Работы по договору с эскроу — без НДС |
С 1 апреля 2025 |
| Эскроу при любой ипотеке на стройку дома |
Пока только законопроект, Госдума его не обсуждала |
| Семейная ипотека до 6% |
Условия прежние. О новых решат не раньше 1 октября 2026 |
| Одна льготная ипотека на семью, оба супруга — созаёмщики |
С 1 февраля 2026, для новых сделок |
| НДС 22% вместо 20% |
С 1 января 2026: материалы, техника, работы без эскроу |
| НДС для небольших подрядчиков с выручкой больше 20 млн ₽ |
С 2026, порог не меняется до 2029 года |
| Закон 293-ФЗ: налог не добавят сверху к уже подписанному договору |
С 1 октября 2026, для частных заказчиков |
| Оплата через эскроу по этапам: фундамент → стены → дом |
Услуга Сбера с 3 сентября 2026 |
| Закон 487-ФЗ: «построил — оформи» |
С 1 марта 2025, для всех, кто достроил дом |
| Снимки с дронов и спутников при проверках земли |
С 1 октября 2026 |
| Ключевая ставка ЦБ — 14% |
Оставлена 11 сентября 2026, следующее решение 23 октября |
Дальше разберём каждый пункт.
02Эскроу: как это работает и когда подрядчик получает деньги
Эскроу-счёт — это счёт в банке, на котором ваши деньги лежат, пока идёт стройка. Подрядчик их не видит и потратить не может. Для частных домов эту схему ввёл закон 186-ФЗ, он действует с 1 марта 2025 года. Раньше так работали только новостройки.
Как это выглядит на практике:
- Вы кладёте деньги в банк. Свои или ипотечные — они замораживаются на эскроу-счёте.
- Подрядчик строит на свои. Или берёт кредит. Ваших денег он до конца стройки не получает.
- Деньги подрядчик получает после оформления дома. Когда право собственности на дом зарегистрировано, банк переводит оплату — не позже чем через пять рабочих дней. Так что при эскроу «дом сдан» значит «дом оформлен».
- Если стройка сорвалась, деньги возвращаются вам. Ради этого схему и придумали: подрядчик не может взять аванс и исчезнуть.
Эскроу: деньги лежат в банке, пока дом не оформлен. Открывает их регистрация права собственности — после неё банк переводит оплату подрядчику.
Когда эскроу обязателен. Сам закон никого не заставляет: эскроу используют, если заказчик и подрядчик так договорились. Обязательным его делают льготные ипотеки. По правилам семейной ипотеки дом можно строить только по договору с компанией или ИП и только через эскроу. Строить своими силами на семейную ипотеку нельзя. Так же устроены ИТ-ипотека для айтишников и Дальневосточная ипотека. Льготная ипотека — это почти вся ипотека на стройку домов. По данным «Дом.РФ», в июле 2026 года из 100 таких кредитов обычных было около 5. Если вы строите на свои деньги или берёте обычную ипотеку, эскроу пока не обязателен.
Закона об эскроу для любой ипотеки пока нет. В июне 2026 года Законодательное собрание Кировской области внесло в Госдуму законопроект № 1268779-8. По нему эскроу стал бы обязательным при любой ипотеке на стройку дома. Госдума его ещё ни разу не обсуждала, а после выборов 18–20 сентября он перейдёт к новому составу депутатов. Госкомпания «Дом.РФ» считает, что любую ипотеку на ИЖС нужно выдавать с эскроу. Похожее предлагал и Банк России. Но закона пока нет.
Почему государство так настаивает на эскроу? Из-за обманутых заказчиков. По данным Минстроя, от недобросовестных подрядчиков в ИЖС пострадали около 10,8 тысячи человек, депутаты называли и больше 20 тысяч. Люди платят ипотеку за дом, которого нет. С эскроу так не выйдет: аванса просто нет. В Свердловской области, по данным правительства региона на июнь 2026 года, в список недостроев попал 91 участок, а против 10 подрядчиков возбудили семь уголовных дел.
03Полтора года эскроу: подрядчиков мало, ипотеки много
Эскроу защищает заказчика, но подрядчикам стало тяжелее. Раньше подрядчик строил на авансы клиентов. Теперь он должен строить на свои деньги, а они есть не у всех.
Что показали первые полтора года:
- Подрядчиков, которые работают с эскроу, мало, но их становится больше. В июне около 8 тысяч компаний говорили, что готовы работать с эскроу, а договоры реально заключали около 4,3 тысячи. К концу августа, по данным «Дом.РФ», таких подрядчиков стало 4,8 тысячи. Больше 700 новых пришли благодаря поручительству «Дом.РФ»: госкомпания обещает банку вернуть кредит, если подрядчик не справится. Когда программу запускали в мае, ждали 500–700 компаний — за три месяца пришло больше.
- Маленьким компаниям по-прежнему трудно получить кредит: нет залога и кредитной истории.
- Около 30% одобренных ипотек на стройку так и не выдавали. Такую оценку «Дом.РФ» давал в мае 2026 года: кредит одобрен, а договор заключить не с кем. Более свежей оценки нет.
- Через эскроу строят единицы — меньше 2 домов из 100. По прогнозу «Дом.РФ» на начало года, в 2026-м через эскроу построят около 1,6% всех частных домов: 800 тыс. кв. м из примерно 49 млн. Ипотек стало больше, но это всё равно малая часть рынка. Большинство частных домов строят на свои деньги, без эскроу.
Цифры за январь–июль 2026 года по России.
Домов меньше:
- всего построили 50,6 млн кв. м жилья — на 15% меньше, чем годом раньше;
- из них частных домов — 31,4 млн кв. м, на 25,6% меньше;
- частные дома по-прежнему дают больше 60% всего жилья.
Ипотек больше:
- банки выдали около 22 тысяч кредитов на строительство частных домов на 153 млрд ₽ — на 54% больше, чем годом раньше;
- восемь из десяти — семейная ипотека;
- рост затухает: в июле выдали 3,9 тысячи кредитов на 25,1 млрд ₽, почти как в июле 2025-го.
На портале строим.дом.рф с апреля 2026 года можно посмотреть по каждому подрядчику, сколько домов он сдал, сколько строит сейчас и срывал ли сроки. По сути, это открытый рейтинг.
Для заказчика это плохая новость: подрядчиков мало — значит, они дорогие. К тем, кто умеет работать с эскроу, выстраивается очередь, и цены у них растут.
Свердловская область: частных домов на 22,6% меньше
Кажется, что всё это происходит «где-то там». Но в Свердловской области то же самое. За январь–июль 2026 года в области построили 2 257,6 тыс. кв. м жилья — на 22,8% больше, чем годом раньше. Этот рост дали многоэтажки: компании-застройщики построили 1 256 тыс. кв. м. А люди, которые строят дома для себя, — 1 001,6 тыс. кв. м, на 22,6% меньше. Доля частных домов в новом жилье упала до 44,4%, хотя год назад была 70,3%. По стране частные дома — больше 60% всего жилья, так что в области перекос сильнее. Это данные Свердловскстата за январь–июль, отчёт вышел 14 августа.
Свердловская область, январь–июль 2026 года: жилья построили на 22,8% больше, а частных домов — на 22,6% меньше. Рост дали многоэтажки.
Спад замедляется, но не закончился: в июле частных домов построили на 10,7% меньше, чем год назад, в июне — на 12,5% меньше.
Выходит, за год частная стройка в области потеряла почти четверть объёма, хотя в целом жилья строят больше. Что происходит с загородным рынком Урала и почему дома дорожают, хотя их строят меньше, — в статье ввод жилья растёт, а частных домов строят меньше.
04Ипотека: что на самом деле известно про 1 октября
Сначала о ключевой ставке ЦБ — от неё зависят проценты по всем кредитам. С начала 2026 года она снижалась по чуть-чуть, на 0,25–0,5 за раз: с 16% в январе до 14% в июле. Год назад ставка была 20%, а на пике — 21%. 11 сентября Банк России взял паузу и оставил 14%. Следующее решение — 23 октября. Обычная ипотека дешевеет вслед за ставкой, но медленно и для большинства по-прежнему дорогая. Поэтому стройку частных домов держат льготные программы, прежде всего семейная ипотека.
Что известно точно:
- Сейчас условия прежние: ставка до 6%, первый взнос от 20%, кредит до 12 млн ₽ для Москвы, Петербурга и их областей и до 6 млн ₽ для остальных регионов.
- О новых условиях решат не раньше 1 октября. Так сообщил Минфин 29 июня. Это самый ранний срок решения. С 1 октября условия не поменяются сами собой: пока нет ни постановления правительства, ни проекта с новыми цифрами, ни даты, когда они начнут действовать.
- С 1 февраля 2026 года на семью — только одна льготная ипотека. Оба супруга обязательно становятся созаёмщиками.
- Дом можно строить только по договору с подрядчиком и через эскроу. Своими силами на семейную ипотеку не строят.
Что обсуждают — это пока предложения, решения нет:
- ставку в зависимости от числа детей: 10–12% с одним ребёнком, 6% с двумя, 4% с тремя и больше; в одном из вариантов для Москвы и Петербурга ставки выше;
- давать льготную ставку только на первые 15 лет, а дальше — обычную;
- поднять сумму кредита с 6 до 8 млн ₽ — это предлагал вице-премьер Марат Хуснуллин.
Особых правил для частных домов в этих предложениях мы не нашли.
Если у вас много кредитов, ипотеку на стройку одобрят с трудом. Банк России ограничил такие кредиты людям с большими долгами. С июля 2026 года из каждых 100 кредитов на стройку дома банк может выдать не больше 3 тем, у кого платежи по долгам съедают больше 80% дохода. И не больше 28 из 100 — тем, у кого больше половины дохода. Всё потому, что на 1 апреля 2026 года по 4,4% таких кредитов не платили больше трёх месяцев.
Что делать. Если семья подходит под нынешние условия и готова строить, ждать осени смысла мало: с одним ребёнком любой обсуждаемый вариант дороже нынешних 6%. Многодетным новые условия могут оказаться выгоднее, но строить планы на предложениях рискованно. И торопиться «успеть до 1 октября» тоже не нужно — в этот день ничего не поменяется само.
05Цены: НДС 22% — но не на всё
С 1 января 2026 года НДС вырос с 20% до 22%. В стройке он сидит почти везде: в цене цемента, арматуры, свай, в доставке и работе техники.
Но есть исключение, о котором мало кто знает: работы подрядчика по договору с эскроу НДС не облагаются. Так с 1 апреля 2025 года. Условия простые: оплата через эскроу, стройка внесена в госсистему ЕИСЖС (там подрядчик публикует данные о доме), участок принадлежит частному лицу. То есть при эскроу на сами работы 22% не начисляют. А вот в цене материалов налог остаётся. Подрядчик платит его, когда покупает материалы, вернуть не может — и закладывает в цену дома.
Второе изменение касается небольших подрядчиков на упрощёнке — упрощённой системе налогов для небольших компаний. С 2026 года они платят НДС, если за прошлый год заработали больше 20 млн ₽. Раньше порог был 60 млн. Им можно платить по сниженной ставке — 5% или 7%. Порог собирались снижать и дальше: до 15 млн в 2027 году и до 10 млн в 2028-м. Но закон от 4 июля 2026 года оставил 20 млн ₽ до 2029 года включительно. Часть небольших подрядчиков впервые добавляет НДС в смету.
Третье — налог в уже подписанных договорах. С 1 октября 2026 года начнёт действовать закон № 293-ФЗ. Допустим, вы подписали договор, а потом налог вырос. Если вы частное лицо, цену не пересогласовывали и в договоре нет пункта на такой случай, подрядчик не сможет добавить налог сверху. Цена останется как в договоре, а налог подрядчик заплатит из неё. Подписывая длинный договор, проверьте, может ли подрядчик поднять цену, если налог вырастет.
При этом считать, что всё подорожало ровно на 2% (было 20, стало 22), тоже нельзя:
- Материалы. Бетон, металл и доски в 2026 году дорожают умеренно: спрос упал, и производители не могут переложить весь налог в цену.
- Работы. Здесь больше давит нехватка подрядчиков (раздел 3). Хороших бригад стало меньше, и их работа дорожает быстрее материалов.
- Кредиты подрядчика. Подрядчик, который строит по эскроу на заёмные деньги, платит банку проценты. Они тоже попадают в цену дома.
Поэтому большой договор «под ключ» дорожает сразу по нескольким причинам: нехватка рабочих, кредит подрядчика, НДС в материалах, а без эскроу — ещё и НДС на работы. Отдельные короткие этапы у узких специалистов дорожают заметно меньше: там нет годового кредита в смете, а конкуренция сохранилась. Ждать, что через год подешевеет, не стоит. Налог и нехватка рабочих рук никуда не денутся. А если ставка пойдёт вниз, строиться начнут те, кто сейчас выжидает, и цены скорее вырастут.
06«Построил — оформи»: что требует закон, а что — нет
«Построил — оформи» — это лозунг Росреестра. Юридически за ним стоит закон 487-ФЗ, который действует с 1 марта 2025 года. Вокруг него много страшилок, поэтому разберём по пунктам:
- Жить в новом доме законно можно после регистрации. Так теперь записано в Градостроительном кодексе. И собственником нового дома вы становитесь только после того, как право зарегистрировано.
- Срока на оформление нет. Раньше уведомление об окончании стройки нужно было подать в течение месяца — этот срок убрали. Отдельного штрафа за неоформленный дом тоже нет. Росреестр сам объяснял, что новые законы не вводят ни новых налогов, ни новых штрафов за неиспользованные участки. Штраф за неиспользуемый участок был и раньше — о нём ниже.
- Неоформленный дом нельзя продать, подарить или заложить. По документам его ещё нет.
- При эскроу без оформления подрядчик не получит деньги (раздел 2).
Рискуете вы на самом деле участком:
- если на участке для ИЖС 7 лет и дольше нет оформленного дома, участок могут признать неиспользуемым — так записано в постановлении правительства № 826. За это грозит штраф: от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка (это его государственная оценка, от неё считают земельный налог), но не меньше 20 тыс. ₽;
- с 1 октября 2026 года снимки с дронов и спутников можно использовать при проверках земли. Автоматических штрафов по ним нет — это только повод прийти с проверкой.
Оформить дом по-прежнему можно в упрощённом порядке: «дачную амнистию» продлили до 1 марта 2031 года, и Росреестр советует ею пользоваться.
Для честного заказчика всё это скорее плюс: оформленный дом — это имущество с понятной ценой. Просто заложите оформление в план стройки. Технический план (его делает кадастровый инженер), постановка на учёт и регистрация занимают несколько недель.
07Как строить в 2026 году, чтобы не оказаться среди обманутых
Сейчас хорошо работают две схемы.
Схема 1: дом «под ключ» через эскроу. Для тех, кто строит в льготную ипотеку. Деньги защищены банком, подрядчику выгодно достроить, работы идут без НДС. Минусы — очередь, высокая цена и небольшой выбор: по всей стране с эскроу работают 4,8 тысячи компаний.
Что проверить перед договором:
- Подрядчик есть на строим.дом.рф, и по нему видно, что дома он сдаёт и сроки не срывает.
- Банк работает с этим подрядчиком по эскроу. Уточните это в банке, а не со слов подрядчика.
- Компании больше трёх лет. Найдите её по ИНН на kad.arbitr.ru: много исков за сорванные договоры — плохой знак.
- Есть построенные дома, которые можно посмотреть вживую, и заказчики, с которыми можно поговорить.
- В договоре прописаны этапы, сроки, приёмка, штрафы за просрочку и может ли подрядчик поднять цену, если вырастет налог.
- По договору с эскроу работы идут без НДС. Если подрядчик всё же добавляет налог на работы, спросите почему.
Схема 2: строить по этапам за свои деньги. Так строится большинство частных домов. Эскроу здесь не нужен. Вы заключаете отдельный договор на каждый этап — фундамент, стены, крышу, инженерные сети — и принимаете каждый по факту. Эта схема для тех, кто строит на накопления или обычный кредит: семейную ипотеку под неё не взять.
Почему в 2026 году этот вариант стал ещё разумнее:
- Риск меньше. В каждый момент вы рискуете стоимостью одного этапа, а не всего дома.
- Деньги не замораживаются — ни на эскроу на год, ни в авансе генподрядчику, то есть компании, которая строит весь дом целиком.
- Узкие специалисты дешевле генподрядчика. Нехватка рабочих и кредиты бьют прежде всего по большим договорам «под ключ».
- Темп выбираете вы. Можно строить по мере накоплений — при нынешних ставках это часто самый разумный вариант.
Есть и третий, смешанный вариант. С 3 сентября 2026 года Сбер выдаёт обычную, не льготную, ипотеку на стройку дома с оплатой через эскроу по этапам. Подрядчик получает деньги после каждого этапа — фундамента, стен, дома. Этап подтверждают фото, видео и акт приёмки. Это решение банка, закона об этом нет. Работает оно с обычной ипотекой и для тех, кто платит своими деньгами. Логика та же, что при стройке по этапам: фундамент проверяют и оплачивают отдельно.
Стройка по этапам: вы рискуете не всем домом, а одним этапом. Первый этап — свайное поле из забивных ЖБ свай, 1–3 дня.
При стройке по этапам главное — чтобы этапы подходили друг к другу. Каждый этап нужно считать под конечный проект дома. Фундамент, рассчитанный без учёта материала стен и этажности, — главная причина переделок. С чего начать этот расчёт, мы разбирали в статьях какой фундамент выбрать: лента, плита или сваи и на какую глубину закладывать фундамент.
08Фундамент в новых условиях: короткий этап — сильная сторона
Мы смотрим на всё это со стороны первого этапа стройки. Правила 2026 года сыграли на руку стройке по этапам, где фундамент заказывают отдельным коротким договором.
- Срок. Свайное поле из забивных ЖБ (железобетонных) свай под частный дом мы делаем за 1–3 дня. Долгострою, от которого защищает эскроу, тут просто неоткуда взяться. Вы принимаете работу сразу: сваи забиты, их верх выровнен в один уровень, разметка проверена. В деревне Дубская 45 свай под два дома мы забили за два дня.
- Оплата. Этап короткий — и оплата быстрая, деньги не висят у подрядчика месяцами. В смете нет процентов по кредиту на стройку, которые в длинных договорах с эскроу перекладывают на заказчика.
- Цена понятна. Железобетонная свая — заводское изделие с понятной ценой, и смета не растягивается на месяцы стройки.
- Сезон. Сваи забивают круглый год: зимой и в межсезонье очередь короче, а промёрзший верхний слой земли забивной свае не мешает. В феврале 2025 года мы забили 32 сваи под каркасный дом в посёлке Красный под Верхней Пышмой. Там близко грунтовые воды и торф, и летом на такой участок заехать сложнее, чем зимой. Когда к сезону выстраивается очередь к подрядчикам, фундамент удобнее делать вне летнего пика.
- Нас легко проверить. У нас, как у любого подрядчика, есть договор, смета, сроки и гарантия. Мы работаем с 2016 года, и все объекты — с адресами и фото — есть в портфолио: Екатеринбург, Сысерть, Нижний Тагил, Реж, Камышлов и посёлки вокруг. Проверять подрядчика лучше всего так, как советует государство на строим.дом.рф: по сданным объектам, которые можно поехать и посмотреть.
Что мы советуем тем, кто собирается строить в 2026–2027 годах:
- Выберите проект дома.
- Посчитайте фундамент под его вес и ваш грунт. У нас это расчёт свайного поля за 24 часа.
- Сделайте фундамент отдельным договором.
- Дальше стройте стены в своём темпе — сами или с подрядчиком.
Как выбрать сваи и прикинуть их количество — в статье сваи под дом: какие выбрать и сколько нужно. Для лёгких домов есть отдельные решения — фундамент для каркасного дома и фундамент для дома на ЖБ сваях.
09Коротко: что запомнить
- Эскроу обязателен при льготной ипотеке на стройку по договору. Закона об эскроу для любой ипотеки нет: законопроект внесён, но Госдума его не обсуждала. С эскроу работают 4,8 тысячи подрядчиков, и их становится больше.
- Работы по договору с эскроу — без НДС. 22% остаются в цене материалов и в договорах без эскроу.
- Семейная ипотека — на старых условиях, пока правительство не решит иначе. Решение обещали не раньше 1 октября, цифр пока нет. Семьям с одним ребёнком все обсуждаемые варианты обойдутся дороже нынешних.
- Частных домов строят на четверть меньше, а ипотеки на стройку выдают больше — и по стране, и в Свердловской области.
- «Построил — оформи»: срока и штрафа за неоформленный дом нет. Но без оформления дом нельзя продать и заложить, при эскроу подрядчик не получит оплату, а участок, где 7 лет нет оформленного дома, могут признать неиспользуемым.
- Стройка по этапам с короткими договорами меньше всего зависит от новых правил. Первый шаг — фундамент за 1–3 дня с приёмкой по факту.
Статья обновлена 11 сентября 2026 года. Мы обновим её снова, когда правительство утвердит новые условия семейной ипотеки. А если стройка в планах на ближайший год, начните с расчёта фундамента: мы делаем его бесплатно за 24 часа, и у вас сразу будет смета первого этапа.
